공유 숙박 무단 전대 적발 시 대응 가이드 : 임대차 계약 해지부터 명도소송, 손해배상 청구까지

 

 

안녕하세요. 부동산 명도 분쟁과 임대인의 재산권 보호 문제를 주로 다루고 있는 종로 법무법인 도아 안국분사무소 최지양 대표 변호사입니다.

최근 임차인이 거주용으로 빌린 오피스텔이나 아파트를 임대인 몰래 공유 숙박 플랫폼에 등록해 수익을 올리다 적발되는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다. 

 

임대인 입장에서는 내 소중한 자산이 불특정 다수에게 무분별하게 노출되고 훼손되는 것도 문제지만 소음 민원, 관리사무소 신고, 미신고 숙박업 조사, 원상회복 분쟁 등 예상치 못한 문제로 번질 수 있어 임대인으로서는 신속하고도 신중한 대응이 필요합니다.

단기 숙박객이 드나드는 정황을 포착했을 때, 감정적으로 대응하기보다 법적으로 결점이 없는 절차를 밟아 부동산을 안전하게 회수하는 것이 무엇보다 중요합니다. 

 

오늘은 무단 공유 숙박 운영을 중단시키고 재산권을 지키기 위한 실무 대응 단계를 정리해 드립니다.

 

 

 

무단 공유숙박 정황 확보와 임대인의 출입 제한

 

제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)

① 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 권리를 양도하거나 물건을 전대하는 것을 엄격히 금지하고 있습니다. 

 

임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 제3자에게 사용·수익 하게 했다면 민법 제629조상 무단 전대 또는 계약상 용도 위반이 문제 될 수 있고, 이는 임대차계약 해지의 중요한 근거가 됩니다. 

 

실제 해지 가능성은 공유숙박 운영의 기간, 반복성, 영리성, 임대인의 동의 여부, 계약서상 금지 조항 등을 종합해 판단해야 합니다.

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치밀한 자료 수집

 

우선 해당 주소가 공유숙박 플랫폼에 등록되어 있는 화면, 예약 가능 일정, 이용 후기, 숙박 요금, 객실 사진 등을 캡처해 두어야 합니다. 

 

관리사무소에 접수된 소음 민원, 외부인 출입 관련 기록, 공용부 CCTV 자료 등은 개인정보 문제가 발생하지 않도록 적법한 범위에서 확인하거나 필요한 경우 보전 방법을 검토해야 합니다.

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물리력 행사 자제

 

가장 주의해야 할 점은 화가 난다고 해서 임의로 도어록 비밀번호를 바꾸거나 내부에 강제로 진입하는 행위입니다.

 

임차인이 실제로 점유하고 있는 상태라면, 임대인이라도 임차인의 동의 없이 내부에 들어가거나 도어록 비밀번호를 변경해서는 안 됩니다. 

 

무단 출입은 주거침입 등 형사 문제로 이어질 수 있으므로, 초기에는 외부에서 확인 가능한 자료와 관리사무소·이웃 민원 기록을 중심으로 증거를 정리해야 합니다.

 

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공유 숙박 운영 용도 확인 필요성

 

임차인이 공유숙박 플랫폼을 통해 단기 숙박객을 반복적으로 받았다면, 이는 단순한 지인 방문과 달리 임차물을 제3자에게 사용·수익하게 한 행위로 평가될 수 있습니다. 

 

이 경우 민법상 무단 전대뿐 아니라, 주거용 임대차 목적물을 영업 목적으로 사용한 용도 위반도 함께 문제 됩니다. 

 

특히 계약서에 전대 금지, 영업행위 금지, 숙박업 운영 금지 조항이 있다면 해지 통보의 근거가 더욱 명확해집니다. 

 

다만 해지는 단순 의심만으로 할 것이 아니라, 플랫폼 등록 내역과 반복적인 투숙 정황, 민원 기록 등 객관적인 자료를 확보한 뒤 진행해야 합니다.

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내용증명을 통한 해지 통보와 자진 퇴거 요청

 

객관적인 정황이 파악되었다면 임차인에게 임대차 계약 해지를 공식적으로 통보해야 합니다.

 

임차인이 별도의 신고·등록 없이 단기 숙박 영업을 하고 있다면 공중위생관리법, 관광진흥법 등 관련 법령 위반이 문제 될 수 있습니다. 

 

내용증명에는 무단 전대 또는 용도 위반 사실, 계약 해지 의사, 영업 중단 및 퇴거 요청, 손해배상 청구 가능성을 차분히 기재하는 것이 좋습니다.

 

이러한 법적 위험성을 내용증명에 명시함으로써 임차인이 스스로 퇴거하도록 유도하는 전략이 실무적으로 효과적입니다.

 

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명도소송과 점유이전금지가처분 병행

 

내용증명 발송 후에도 임차인이 막무가내로 버틴다면 지체 없이 법원의 힘을 빌려야 합니다.

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점유이전금지가처분의 필수성

 

점유이전금지가처분은 명도소송 전 또는 소송과 동시에 우선 검토해야 하는 보전절차입니다. 

 

소송 중 임차인이 제3자에게 점유를 이전하면, 승소하더라도 실제 집행 단계에서 추가 분쟁이 생길 수 있기 때문입니다.

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명도소송 제기

 

명도소송은 임차인의 무단 전대, 용도 위반, 계약 해지 사유를 입증해 법원에 부동산 인도 판결을 구하는 절차입니다. 

 

점유이전금지가처분을 통해 현재 점유 상태를 고정해 두면, 향후 강제집행 단계에서 발생할 수 있는 불확실성을 줄일 수 있습니다.

 

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수익 환수와 손해배상 청구의 범위

 

임차인이 무단 공유숙박으로 수익을 얻었다고 해서 임대인이 그 매출 전액을 그대로 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 

 

임대차계약이 유지되는 동안에는 임차인이 목적물을 사용·수익 할 권한을 가지고 있기 때문에, 임대인은 무단 전대 또는 용도 위반으로 인해 실제 발생한 손해를 중심으로 청구 구조를 세워야 합니다.

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부당이득 반환

 

계약 해지 이후에도 임차인이 부동산을 계속 점유한다면, 해지일 이후부터 실제 인도일까지의 임대료 상당액을 부당이득 또는 손해배상으로 청구하는 것이 일반적입니다. 

 

여기에 무단 숙박 운영으로 인해 발생한 시설 훼손, 민원 처리 비용, 원상회복 비용 등이 입증된다면 별도 손해배상 청구도 함께 검토할 수 있습니다.

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재산상 손해배상

 

수많은 숙박객이 거쳐 가며 벽지 오염, 가구 파손, 가전제품 고장, 도어록 훼손 등 원상회복이 필요한 부분은 퇴거 직후 사진과 영상으로 남기고, 수리 견적서·관리사무소 민원 내역·숙박 후기 등을 함께 정리해야 합니다. 

 

손해배상은 실제 손해와 임차인의 행위 사이의 인과관계를 입증하는 것이 핵심이기 때문에 퇴거 직후 현장 상태를 영상이나 사진으로 상세히 남겨두어야 합니다.

 

 

 

내 집이 나도 모르는 사이 단기 숙박 공간으로 이용되고 있다는 사실은 임대인에게 큰 불안과 스트레스가 됩니다.

하지만 이럴 때일수록 감정적으로 대응해서는 안 됩니다. 

 

임의로 문을 열고 들어가거나 도어록을 바꾸는 방식은 오히려 주거침입, 업무방해 등 불필요한 형사 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

종로 법무법인 도아 안국분사무소 최지양 대표 변호사는 사무장을 거치지 않고 변호사가 직접 임대차계약서, 특약사항, 플랫폼 등록 정황, 민원 기록, 점유관계 등을 확인합니다. 

 

이후 사안에 따라 내용증명을 통한 계약 해지 통보, 자진 퇴거 협상, 점유이전금지가처분, 명도소송, 손해배상 및 원상회복 청구까지 단계별 대응 방향을 구체적으로 설계합니다.

무단 공유숙박 문제는 단순히 나가 달라고 요구하는 것만으로 해결되기 어렵습니다.

 

증거를 어떻게 확보하고, 언제 계약 해지를 통보하며, 소송 전 퇴거 협상을 병행할지에 따라 회수 속도와 분쟁의 크기가 달라질 수 있습니다.

임차인의 무단 전대나 용도 위반으로 고민하고 계시다면 아래 직통 번호로 연락해 주시기 바랍니다. 

 

상황이 복잡해 설명이 길어질 것 같다면 문자로 현재 확인된 정황만 남겨주셔도 상담을 시작할 수 있습니다.

임대인의 재산권을 지키면서도 불필요한 형사·민사 리스크를 줄일 수 있도록 처음 대응부터 차분하고 실질적으로 조력하겠습니다.

 

법무법인 도아 최지양 대표 변호사 1:1 문의

010-6413-7114

 

변호사 직접 소통 가능한 로펌, 종로 법무법인 도아 안국분사무소 최지양 변호사

 

 

법무법인 도아 안국분사무소 서울 종로구 율곡로 33