전세보증금 대신 집 명의 이전? 대물변제 제안 시 HUG 보증보험부터 확인해야 하는 이유

 

안녕하세요. 법무법인 도아 안국분사무소 최지양 대표 변호사입니다.

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전세 만기를 앞두고 집주인에게 보증금 돌려달라고 하니,

당장 현금이 없다며 지금 살고 있는 집의 명의를 넘겨받으라고 합니다.

 

소송을 하자니 시일이 오래 걸릴 것 같고,

집 명의라도 가져오는 게 차선책인가 싶어 도장을 찍으려 했습니다.

 

그런데 문득 제가 가입해 둔 HUG 전세보증금반환보증보험이 마음에 걸리네요.

집주인 제안대로 대물변제 합의서에 서명했다가 보증금 청구 자격이 박탈되는 것은 아닐지 덜컥 겁이 납니다.

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역전세난과 전세 사기 여파가 지속되면서 만기 시점에 보증금을 반환하지 못하는 임대인들이 세입자에게 현금 대신 해당 주택의 소유권을 이전해 주겠다는 이른바 대물변제를 제안하는 사례가 금융 및 임대차 실무에서 빈번하게 포착되고 있습니다.

 

보증금을 적기에 돌려받지 못해 극심한 불안감에 시달리는 임차인 입장에서는 소송보다 신속하게 분쟁을 매듭지을 수 있는 기회로 오인하기 쉬운데요.

소송보다 빠르게 해결되는 것처럼 보일 수 있지만, HUG 전세보증금반환보증에 가입한 임차인이라면 매우 신중해야 합니다.

대물변제 합의나 소유권이전 절차가 진행되면 보증금반환채권이 소멸하거나 변경된 것으로 평가될 수 있고, 이는 HUG 보증이행 심사에서 불리한 사정으로 검토될 수 있습니다.

따라서 임대인의 제안에 서명하기 전에는 먼저 HUG에 보증이행 가능성, 채권 변경 여부, 대물변제 합의가 보증청구에 미치는 영향을 서면으로 확인해야 합니다. 

 

동시에 해당 주택의 선순위 권리, 체납세금, 취득세와 양도소득세 영향까지 함께 검토해야 합니다.

 

오늘은 보증금 대신 주택 소유권을 제안받았을 때 임차인이 밟아야 할 필수 검증 경로를 정리해 드립니다.

 

 

 

 

1. HUG 보증이행 전에 대물변제 합의부터 하면 위험합니다.

임대인이 보증금 대신 주택 소유권을 넘겨주겠다고 제안하는 것은 민법상 대물변제와 관련된 문제입니다. 

 

대물변제는 본래의 금전 지급 대신 다른 급부를 제공해 채무를 정리하는 방식입니다.

다만 단순히 “집을 넘겨주겠다”는 제안만으로 보증금반환채권이 바로 사라지는 것은 아닙니다. 

 

실제 합의서 문구, 소유권이전등기 진행 여부, 보증금채권을 소멸시키기로 했는지에 따라 법률효과가 달라집니다.

문제는 HUG 보증이행입니다. 

 

HUG 전세보증금반환보증은 임대차계약 종료 후 보증금을 반환받지 못한 경우를 전제로 이행청구를 검토합니다. 

 

그런데 임차인이 임대인과 별도로 대물변제 합의를 하거나 소유권 이전을 받으면, HUG는 보증금반환채권이 그대로 남아 있는지, 보증사고가 유지되는지, 공사가 대위변제 후 행사할 권리가 훼손되었는지를 살펴볼 수 있습니다.

따라서 HUG에 가입한 임차인이라면 임대인의 대물변제 제안을 받았을 때 바로 서명해서는 안 됩니다. 

 

먼저 HUG 관할 지사에 해당 합의가 보증이행청구에 어떤 영향을 주는지 서면으로 확인해야 합니다.

 

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2. 집값보다 중요한 것은 실제 회수 가능 금액입니다.

임대인은 집값이 보증금보다 높으니 명의를 가져가는 것이 낫다고 말할 수 있습니다.

 

하지만 임차인이 봐야 할 것은 단순한 시세가 아니라 실제 회수 가능 금액입니다.

먼저 등기부등본을 통해 근저당권, 압류, 가압류, 가처분, 신탁등기 여부를 확인해야 합니다. 

 

또 전입세대열람, 확정일자 부여 현황 등을 통해 나보다 앞선 임차인이 있는지도 확인해야 합니다.

체납세금도 중요합니다. 

 

다만 국세나 지방세가 항상 임차보증금보다 먼저 배당된다고 단정할 수는 없습니다. 

 

법정기일, 확정일자, 세목, 선순위 권리관계에 따라 배당순위가 달라질 수 있습니다.

따라서 대물변제를 검토하려면 매매 시세에서 선순위 근저당, 선순위 임차보증금, 체납세금, 경매 예상비용, 취득세 등을 모두 공제한 뒤 실제로 남는 금액을 계산해야 합니다. 

 

이 계산 없이 명의만 넘겨받으면, 보증금 회수 대신 부담이 큰 주택을 떠안을 위험이 있습니다.

 

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3. 주택을 넘겨받으면 세금 문제도 생깁니다.

보증금 대신 주택 소유권을 넘겨받으면 임차인은 새로운 부동산을 취득하는 사람이 됩니다.

 

이 경우 취득세가 발생할 수 있고, 보유 주택 수에 따라 세율이나 중과 여부도 달라질 수 있습니다.

이미 다른 주택을 보유한 임차인이라면 더 신중해야 합니다. 

 

대물변제로 받은 주택이 주택 수에 포함되면 기존 주택을 팔 때 1세대 1 주택 비과세나 일시적 2 주택 특례 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

따라서 대물변제는 보증금을 집으로 받는 것으로 단순하게 볼 문제가 아닙니다. 

 

해당 주택을 취득했을 때 발생할 취득세, 보유세, 향후 양도소득세까지 계산해야 실제 손익을 판단할 수 있습니다.

 

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4. 임대인의 대물변제 제안을 받았다면 먼저 해야 할 일

임대인이 보증금 대신 집 명의를 넘겨주겠다고 제안했다면, 먼저 문자나 카카오톡, 합의서 초안 등 제안 내용을 보존해야 합니다.

 

그 자리에서 수락 의사를 표시하거나 합의서에 서명해서는 안 됩니다.

HUG 보증에 가입되어 있다면 가장 먼저 HUG에 문의해야 합니다. 

 

대물변제 합의, 소유권이전 약정, 일부 변제 합의가 보증이행청구에 어떤 영향을 주는지 서면으로 확인하는 것이 안전합니다.

더불어 계약 만기 후 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권등기명령도 검토해야 합니다. 

 

임차권등기는 기존 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 절차입니다. 

 

특히 이사를 가거나 전출해야 하는 상황이라면 임차권등기 완료 여부를 먼저 확인해야 합니다.

그다음 등기부등본, 전입세대열람, 확정일자 부여 현황, 임대인의 국세·지방세 체납 여부, 해당 주택의 시세와 경매 예상가를 함께 확인해야 합니다. 

 

이 자료를 바탕으로 대물변제를 받아들이는 것이 유리한지, HUG 보증이행청구를 유지하는 것이 나은지 판단해야 합니다.

 

 

 

 

임대인이 보증금 대신 집 명의를 넘겨주겠다고 제안하면, 당장 눈앞의 불안을 줄일 수 있는 선택처럼 보일 수 있습니다. 

 

그러나 HUG 전세보증금반환보증에 가입한 임차인이라면 대물변제 합의가 보증이행청구에 미치는 영향을 먼저 확인해야 합니다.

법무법인 도아 안국분사무소는 임대인의 대물변제 제안이 있는 사건에서 HUG 보증이행 가능성, 보증금반환채권의 유지 여부, 선순위 권리, 체납세금, 취득세와 양도소득세 영향을 함께 검토합니다.

임대인에게서 명의 이전 제안이나 합의서 초안을 받았다면, 서명 전에 제안 내용, 임대차계약서, HUG 보증서, 등기부등본, 임대인과의 문자 내용을 먼저 정리해 보시기 바랍니다.

전세보증금 회수에서 중요한 것은 빠른 합의가 아니라, 보증금반환채권과 HUG 보증청구권을 지키는 방향으로 움직이는 것입니다. 

 

대물변제 제안은 서명 전 검토가 가장 중요합니다.

 

 

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