전세보증금 돌려받는 방법, 집주인이 새 세입자 핑계로 미룰 때 대처법

 

 

안녕하세요. 법무법인 도아 최지양 변호사입니다.

 

전세 만기가 가까워졌는데 집주인이 이렇게 말하는 경우가 있습니다.

 

새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있습니다.

 

 

처음에는 며칠 정도 기다릴 수도 있고, 실제로 새 임차인이 들어오면서 보증금이 정리되는 경우도 있습니다.

 

문제는 만기일이 지났는데도 말이 계속 바뀌는 경우입니다.

 

이번 주에는 된다, 대출이 나오면 바로 주겠다, 집이 팔리면 해결된다는 답변만 반복된다면 더 이상 구두 약속만 믿고 기다리기 어렵습니다.

 

보증금 반환은 단순히 얼마나 더 기다릴 것인가의 문제가 아닙니다.

 

임대인에게 남아 있는 재산을 어떻게 확인할지, 이사를 해야 한다면 내 대항력과 우선변제권을 어떻게 지킬지의 문제입니다.

 

말로만 독촉하는 사이 임대인의 통장이나 부동산에 다른 채권자가 먼저 권리를 행사할 수 있습니다.

 

만기 이후에는 내용증명만 보낼 것이 아니라, 임대인 재산에 대한 가압류와 임차권등기명령까지 함께 검토해야 하는 이유입니다.

 

 

 

 

새 세입자를 기다리라는 말만 믿기 어려운 이유

 

임대인이 다음 세입자가 들어오면 바로 주겠다고 말하는 경우는 흔합니다.

 

그러나 보증금 반환 약속이 여러 차례 바뀌거나, 임대인이 다른 채무·대출·매각 문제를 이야기하기 시작했다면 상황을 다르게 봐야 합니다.

 

이때 먼저 확인할 자료는 임대인의 말이 아니라 계약서와 등기부입니다.

 

전세 계약 만기일이 언제인지, 묵시적 갱신이나 재계약이 있었는지, 보증금 액수와 특약은 어떻게 적혀 있는지 확인해야 합니다.

 

등기부에서는 근저당권, 가압류, 압류, 신탁등기 등 새로운 권리관계가 생겼는지 살펴보아야 합니다.

 

보증금 반환이 늦어지는 이유가 단순 일정 문제인지, 임대인의 자금 사정이 이미 악화된 것인지는 이 자료에서 어느 정도 드러납니다.

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임대인 재산에 대한 가압류가 필요한 경우

 

전세보증금 반환이 지연될 때 말하는 가압류는, 임차인의 보증금반환채권을 보전하기 위해 임대인의 재산을 미리 묶어두는 절차입니다.

 

가압류 대상은 현재 거주 중인 주택만이 아닙니다.

 

임대인 명의의 다른 부동산, 예금채권, 임대인이 제3자에게 받을 돈도 검토 대상이 될 수 있습니다.

 

민사집행법상 가압류를 신청하려면 청구채권과 가압류 이유를 소명해야 합니다.

 

즉, 불안하다는 말만으로는 부족하고 보증금 채권이 존재한다는 점과 지금 재산을 보전할 필요가 있다는 점을 자료로 보여주어야 합니다.

 

임대차계약서, 보증금 송금내역, 계약 만기일을 확인할 자료, 보증금 반환 요청 문자, 임대인의 지급 지연 답변, 등기부등본, 임대인의 다른 재산 단서 등이 필요합니다.

 

내용증명은 임대인에게 반환을 요구했다는 기록을 남기는 데 도움이 됩니다.

 

그러나 내용증명만으로 임대인의 예금이나 부동산이 묶이지는 않습니다. 임대인 재산이 줄어들 우려가 보인다면 가압류 가능성을 함께 검토해야 합니다.

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임차권등기명령 전 이사를 신중하게 해야 하는 이유

 

전세금을 받지 못했지만 이사를 해야 하는 경우가 있습니다.

 

새집 입주일이 잡혀 있거나, 직장·학교 문제로 더 이상 기존 집에 머물기 어려운 상황도 있습니다.

 

이때 아무 조치 없이 집을 비우면 대항력과 우선변제권이 약해질 수 있습니다.

 

그래서 이사를 앞두고 있다면 임차권등기명령을 먼저 확인해야 합니다.

 

주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 종료된 뒤 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정하고 있습니다.

 

이미 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 임차권등기가 마쳐진 뒤 이사를 가더라도 기존 권리를 유지할 수 있습니다.

 

여기서 중요한 것은 법원의 결정문과 등기부 기재를 구분하는 일입니다.

 

임차권등기명령 결정문을 받았다는 이유만으로 바로 짐을 빼거나 도어락 비밀번호를 넘기는 것은 위험합니다.

 

등기부등본에 임차권등기가 실제로 올라간 것을 확인한 뒤 이사 일정을 잡는 것이 안전합니다.

 

최근 대법원도 임차권등기 전에 점유를 잃으면 기존 대항력이 소멸하고, 뒤늦게 임차권등기가 마쳐져도 종전 대항력이 소급해서 회복되지는 않는다는 취지로 판단했습니다.

 

따라서 이사 날짜가 촉박하다면 임차권등기 신청일, 결정 예상일, 등기 완료 시점, 새집 입주일을 함께 놓고 순서를 정해야 합니다.

 

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내용증명보다 먼저 맞춰야 할 자료

 

전세금 반환이 늦어지면 많은 분들이 내용증명부터 떠올립니다.

 

내용증명은 필요할 수 있습니다.

 

만기일 이후 보증금을 돌려달라고 요구했고, 임대인이 지급을 미루었다는 기록을 남길 수 있기 때문입니다.

 

하지만 내용증명만으로 돈이 바로 돌아오지는 않습니다.

 

실제 분쟁에서는 계약서와 송금내역이 먼저입니다.

 

보증금을 언제, 어느 계좌로 보냈는지, 계약서상 임대인과 입금 계좌 명의가 일치하는지, 중간에 증액된 보증금이 있다면 추가 송금 기록이 남아 있는지 확인해야 합니다.

 

문자나 카카오톡으로 만기일, 반환 약속, 지급 지연 사유를 주고받았다면 그 내용도 함께 정리해야 합니다.

 

보증금 반환소송으로 이어지면 지연손해금도 문제 될 수 있습니다.

 

민법상 법정이율은 약정이나 다른 법률 규정이 없는 경우 연 5%가 기본입니다.

 

소송 단계에서는 소장이 임대인에게 송달된 다음 날부터 소송촉진 등에 관한 특례법상 지연손해금 이율 적용을 청구할 수 있습니다.

 

다만 보증금 반환의무와 주택 인도 의무는 서로 맞물려 판단되는 경우가 많습니다.

 

따라서 만기일이 지났다는 사정만으로 지연손해금이 언제나 같은 날부터 곧바로 확정된다고 보기는 어렵습니다.

 

언제 집을 인도했는지, 인도를 제공했는지, 임차권등기 후 이사했는지, 소장이 언제 송달됐는지를 함께 확인해야 합니다.

 

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전세보증금 반환을 위해 준비할 자료

 

전세보증금 반환 대응을 시작할 때는 자료를 많이 모으는 것보다, 필요한 자료를 순서대로 정리하는 것이 중요합니다.

 

먼저 임대차계약서와 확정일자 자료를 확인해야 합니다.

 

그다음 보증금 송금내역, 증액 계약이 있었다면 추가 송금내역, 계약 종료 통지 문자, 임대인의 반환 약속 메시지를 정리합니다.

 

등기부등본은 현재 기준으로 다시 발급받아야 합니다.

 

계약 당시 등기부만 보고 있으면 이후 설정된 근저당권, 가압류, 압류, 신탁등기를 놓칠 수 있습니다.

 

이사를 앞두고 있다면 임차권등기명령 신청서, 결정문, 등기 완료된 등기부등본까지 따로 보관해야 합니다.

 

임대인의 다른 재산 단서가 있다면 가압류 검토 자료가 될 수 있습니다.

 

예를 들어 임대인이 다른 부동산을 보유하고 있다는 등기부 자료, 임대인이 받을 매매대금이나 임대료 채권에 관한 자료, 예금계좌 단서 등이 여기에 해당합니다.

 

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자주 묻는 질문

 

Q. 집주인이 새 세입자가 들어오면 준다고 하는데 기다려도 되나요?

 

며칠 안에 실제 계약이 진행되고 지급일이 명확하다면 상황을 지켜볼 수 있습니다.

 

하지만 지급 약속이 반복해서 바뀌거나, 임대인이 대출·매각·다른 채무 이야기를 꺼낸다면 계약서와 등기부부터 확인해야 합니다.

 

반환 시점이 불명확해졌다면 내용증명, 가압류, 보증금 반환소송, 지급명령을 단계별로 검토할 수 있습니다.

 

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Q. 임차권등기명령 결정문을 받으면 바로 이사해도 되나요?

 

결정문을 받았다는 사실만으로 바로 이사하는 것은 피하는 편이 안전합니다.

 

임차권등기의 효력은 등기부에 실제로 기재되는 시점과 연결됩니다.

 

따라서 등기부등본에 임차권등기가 올라간 것을 확인한 뒤 이사 일정을 진행하는 것이 좋습니다.

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Q. 전세금 반환이 늦어지면 바로 가압류할 수 있나요?

 

보증금 반환채권이 존재하고, 임대인 재산을 미리 보전할 필요가 있다는 점을 소명할 수 있다면 가압류를 검토할 수 있습니다.

 

다만 가압류는 법원의 보전처분이므로 계약서, 송금내역, 만기 도래 자료, 반환 요청 기록, 임대인의 지급 지연 정황이 필요합니다.

 

또 법원이 담보 제공을 요구할 수 있다는 점도 함께 고려해야 합니다.

 

Q. 내용증명만 보내면 보증금을 받을 수 있나요?

 

내용증명은 지급 요청 사실을 남기는 수단입니다.

 

임대인의 재산을 묶거나 강제로 돈을 받아내는 절차는 아닙니다.

 

임대인이 계속 지급을 미룬다면 내용증명과 함께 임차권등기명령, 가압류, 지급명령 또는 보증금 반환소송을 검토해야 합니다.

 

 

 

 

전세금이 늦어질 때 가장 위험한 것은 집주인의 말을 한 번 더 믿고 시간을 보내는 일입니다.

 

만기일이 지났고 반환 약속이 계속 바뀐다면 먼저 계약서, 송금내역, 등기부등본을 확인해야 합니다.

 

이사를 해야 한다면 임차권등기가 등기부에 실제로 올라갔는지도 확인해야 합니다.

 

보증금 반환은 독촉만으로 해결되지 않는 경우가 많습니다.

 

임대인에게 남아 있는 재산이 있을 때 보전 조치를 검토하고, 내 대항력과 우선변제권이 약해지지 않도록 이사 순서를 정하는 것이 먼저입니다.

 

법무법인 도아 안국분사무소는 전세보증금 반환 분쟁에서 임대차계약서, 등기부등본, 보증금 송금내역, 임대인의 지급 지연 정황, 임차권등기명령 필요성, 가압류 가능성을 함께 검토합니다.

 

전세금 반환이 지연되고 있다면 먼저 계약 만기일, 현재 등기부 상태, 보증금 송금내역, 임대인의 답변, 이사 예정일을 정리해 보시기 바랍니다.

 

 

 

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