상가 원상회복 범위 : 이전 임차인이 설치한 시설물, 현 임차인이 철거해야 할까?

 

 

안녕하세요. 부동산 분쟁 및 임대차 소송을 전문으로 다루는 법무법인 도아 최지양 변호사입니다.

상가 임대차 계약 종료 시점에서 가장 첨예하게 대립하는 두 가지 권리가 있습니다. 

 

바로 임차인의 권리금 회수 기회와 임대인의 원상회복 청구권입니다.

최근 건물주가 이전 세입자가 해놓은 인테리어까지 모두 철거하여 초기 공실(콘크리트) 상태로 만들어라고 요구하며, 이를 이행하지 않을 시 신규 임차인과의 계약을 거부하겠다고 통보하는 사례가 늘고 있습니다.

 

이는 사실상 권리금 회수를 무력화하는 수단으로 악용되기도 합니다.

오늘 케이스 스터디(Case Study)에서는 원상회복 의무의 법적 범위가 어디까지인지 사례를 통해 분석하고, 임대인의 과도한 요구에 맞서 권리금을 지켜내는 법률적 대응 전략을 정리해 드립니다.

 

 

 

1.  권리금 회수를 가로막는 철거 요구

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[사건 개요] 

임차인 A씨는 5년 전, 선행 임차인으로부터 권리금을 지급하고 기본 인테리어가 된 카페를 인수했습니다. 이후 추가 투자를 통해 매장을 운영하다가 계약 만료를 앞두고 신규 임차인 B 씨를 주선했습니다.

[갈등 상황] 

임대인은 "계약서상 원상회복 의무가 있으니, A씨가 설치한 것뿐만 아니라 전 임차인이 설치했던 시설물까지 모두 철거하라"고 요구했습니다. 시설물이 모두 철거되면 카페로서의 영업적 가치가 사라지므로, 신규 임차인 B씨는 계약을 포기할 수밖에 없는 상황입니다.

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이는 임대인이 원상회복 의무 조항을 이용하여, 사실상 임차인의 권리금 회수를 방해하는 전형적인 사례입니다.

 

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2. 원상 회복 범위와 기준은?

 

이 사건의 핵심 쟁점은 임차인이 반환할 때 복구해야 하는 원상의 시점이 언제인가입니다.

 

임대인의 논리 : 건물이 처음 지어졌을 때의 상태(공실)가 원상이다.
임차인의 논리 : 내가 들어왔을 때(인수 당시)의 상태가 원상이다.

 

 

만약 임대인의 주장대로라면, 임차인은 자신이 설치하지 않은 이전 임차인의 시설까지 모두 철거해야 하는 부당한 책임을 지게 됩니다.

 

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3. 대법원 판례

[대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 등]

임대차 계약에서 다른 약정이 없는 한, 임차인은 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지, 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 볼 수는 없다.

 

즉, 계약 체결 당시 전 임차인의 시설물을 철거하여 원상 복구한다는 별도의 특약이 없었다면, 현 임차인은 자신이 추가로 설치한 시설만 철거하면 됩니다.

 

이전 임차인이 해둔 시설까지 철거할 의무는 원칙적으로 없습니다.

(※ 주의 : 다만, 포괄 양수도 계약의 경우 전 임차인의 원상회복 의무까지 승계한 것으로 보는 예외적인 경우도 있으므로, 사안에 따라 반드시 전문가의 계약서 검토가 필요합니다.)

 

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4.  단계별 대응 전략

 

만일 임대인이 무리한 철거를 요구하며 신규 계약을 거절한다면, 이는 명백한 권리금 회수 방해 행위가 될 수 있습니다.

 

따라서 다음과 같은 절차로 대응해야 합니다.

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Step 1. 내용증명을 통한 법적 고지

 

임대인의 요구가 법적 범위를 넘어섰음을 공식적으로 통지합니다.

 

현 임차인은 입주 당시의 상태로 반환할 의무만 있으며, 과도한 철거 요구는 부당하다는 점을 명확히 기록으로 남겨야 합니다.

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Step 2. 권리금 회수 방해에 대한 손해배상 예고

 

임대인이 정당한 사유 없이 고액의 철거 비용을 강요하거나 이를 빌미로 신규 계약을 거절하는 것은 방해 행위에 해당합니다.

 

이로 인해 권리금 계약이 파기될 경우, 손해배상 청구 소송을 제기할 것임을 강력하게 경고해야 합니다.

 

상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 

 

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Step 3. 증거 수집

 

추후 소송을 대비하여 다음의 증거를 확보합니다.

· 최초 입주 당시의 매장 사진 (원상태 입증)
· 임대인의 철거 요구가 담긴 통화 녹음 및 문자 메시지
· 신규 임차인과의 권리금 계약서 및 계약 파기 사실확인서

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5. 감정 싸움 대신 법리로 대응해야 합니다.

 

상가 임대차 분쟁은 내 자산을 지키기 위한 치열한 법리 싸움입니다.

 

임대인의 부당한 요구에 감정적으로 대응하다가 자칫 계약 위반의 빌미를 주어서는 안 됩니다.

특히 원상회복의 범위와 권리금 손해배상은 서로 밀접하게 연결되어 있어, 초기 대응을 어떻게 하느냐에 따라 회수할 수 있는 금액의 단위가 달라집니다.

억울하게 보증금에서 철거 비용을 공제당하거나 권리금을 날릴 위기에 처했다면, 부동산 전문 변호사의 조력을 받아 내 재산을 지키는 가장 합리적인 해결책을 찾으시길 권해드립니다.

여러분의 자산을 지키는 가장 확실한 길에, 법무법인 도아가 든든한 법률 파트너가 되어 드리겠습니다.

 

법무법인 도아 최지양 대표 변호사 1:1 문의

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서울대 출신 금융·상속 전문 변호사, 법무법인 도아 최지양 대표 변호사입니다.