안녕하세요. 상속 자산 승계 및 분쟁 해결을 전문으로 하는 법무법인 도아 최지양 변호사입니다.
부동산, 특히 상가 건물이나 꼬마빌딩과 같이 덩치가 큰 자산이 상속재산의 대부분을 차지할 때 상속인들 사이에는 필연적으로 이해관계의 충돌이 발생합니다.
부동산을 계속 보유하며 임대 수익을 얻고 싶은 상속인 vs 당장 매각하여 현금으로 나누고 싶은 상속인
이러한 의견 대립 속에서 무리하게 매각을 추진할 경우, 급매로 인한 자산 가치 하락이나 예상치 못한 세무적 불이익이 발생할 수 있습니다.
반대로 억지로 공유 지분으로 등기할 경우, 추후 관리 및 처분 과정에서 더 큰 분쟁을 야기하기도 합니다.
오늘 케이스 스터디(Case Study)에서는 이러한 교착 상태를 해결하는 가장 합리적인 법률 솔루션인 협의에 의한 대가분할(가액배상) 전략에 대해 분석해 드립니다.
1. 상속 부동산의 매각과 공유가 위험한 이유
상속인 A씨의 사례를 가정해 보겠습니다.
피상속인(부친)이 남긴 핵심 자산은 상가 건물 1채이며, 상속인은 3명입니다.
① 매각을 선택할 경우
상속 개시 직후 건물을 매각하여 현금을 나누면 깔끔해 보이지만, 세무적 관점에서는 불리할 수 있습니다. 상속세 과세가액은 원칙적으로 상속개시일 기준의 시가로 평가되며, 상속 직후의 매각가격은 시가를 뒷받침하는 자료로 활용될 수 있어 공시지가나 감정평가액을 기준으로 신고할 때보다 상속세 부담이 커질 가능성이 있기 때문입니다.
② 지분 공유를 선택할 경우
법정 상속분대로 1/3씩 지분 등기를 할 경우, 당장의 분쟁은 피할 수 있습니다. 그러나 추후 건물을 매각하거나 대출을 받으려 할 때 공유자 전원의 동의가 필요하므로, 재산권 행사에 막대한 제약이 따르게 됩니다. 이는 공유물 분할 청구 소송이라는 제2의 분쟁으로 이어지는 불씨가 됩니다.
2. 대가분할의 활용
이러한 상황에서 법률 실무상 가장 권장되는 방식은 상속재산분할협의에 의한 대가분할입니다.
공동상속인 중 1인(또는 일부)이 상속 재산인 부동산을 단독으로 소유하는 대신, 나머지 상속인들에게 그들의 지분에 상응하는 현금을 지급하여 정산하는 방식입니다.
대가분할은 통상 상속재산분할의 범위 내 정산으로 보아 양도 과세 문제가 줄어들 수 있습니다.
단, 정산액이 지분가액을 초과하거나 실질이 매매로 평가되는 경우 과세 이슈가 발생할 수 있어 사전 검토가 필요합니다.
3. 실행 프로세스 3단계
성공적인 대가분할을 위해서는 상속인 전원의 합의와 투명한 절차가 전제되어야 합니다.
Step 1. 소유권 집중 합의
건물 관리에 의지가 있고 자금 동원 능력이 있는 특정 상속인(예 : 장남)이 부동산 전체를 단독 상속받기로 전원 합의합니다.
Step 2. 객관적 가치 평가
얼마를 줄 것인가를 정하기 위해, 공신력 있는 감정평가법인을 통해 해당 시점의 상가 건물 시세를 평가합니다. 이는 상속인 간의 불만을 잠재우는 객관적 지표가 됩니다.
Step 3. 현금 정산 및 등기
부동산을 취득한 상속인은 감정평가액을 기준으로 다른 상속인들의 법정 지분만큼을 자신의 고유 재산(현금)으로 지급합니다. 만약 현금이 부족할 경우, 해당 부동산을 담보로 상속인이 대출을 일으켜 재원을 마련하는 금융 구조를 설계하기도 합니다.
더불어 대가분할로 단독 소유권을 취득하는 상속인은 취득세·등기 비용 및 대출 시 근저당 설정비용 등을 함께 고려해 자금계획을 세워야 합니다.
4. 대가분할의 실질적 이점
이 전략을 활용할 경우 얻을 수 있는 기대 효과는 다음과 같습니다.
자산 가치 보존 : 급하게 건물을 팔지 않아도 되므로, 급매로 인한 손실을 막고 안정적인 임대 수익을 유지할 수 있습니다.
분쟁의 종식 : 현금을 원하는 상속인은 즉시 유동성을 확보하고, 부동산을 원하는 상속인은 단독 소유권을 행사할 수 있어 양측의 니즈를 모두 충족합니다.
세무적 효율성 : 무리한 매각으로 인한 상속세 과세 표준 상승 리스크를 관리할 수 있습니다.
다만 대가분할은 상속인 전원의 협의가 성립해야 가능하며, 합의가 어려운 경우에는 법원의 상속재산분할 심판 등 다른 절차를 병행 검토해야 합니다.
5. 법무법인 도아의 상속·자산승계 솔루션
상속은 단순히 N분의 1로 나누는 것이 아니라 자산의 특성과 가족 관계를 고려하여 최적의 구조를 짜는 설계의 영역입니다.
법무법인 도아는 서울대 경제학부 및 증권사 출신인 최지양 대표변호사의 전문성을 바탕으로, 법률과 금융이 결합된 통합 솔루션을 제공합니다.
- 차명 계좌 및 은닉 재산 추적을 통한 상속재산 범위 확정
- 유언대용신탁 및 대가분할 협의를 통한 분쟁 예방 및 절세 구조 설계
- 기여분, 특별수익 입증을 통한 상속재산분할 심판 및 유류분 반환 청구 소송 수행
여러분의 소중한 자산이 감정적인 다툼으로 인해 흩어지지 않도록, 법무법인 도아가 가장 합리적이고 안전한 승계 전략을 제시해 드리겠습니다.
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서울대 출신 금융·상속 전문 변호사, 법무법인 도아 최지양 대표 변호사입니다.
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